전세 사고는 대부분 계약서에 도장을 찍는 그 순간에 이미 결정됩니다. 등기부등본 한 장만 제대로 읽어도 피할 수 있었던 사고가 적지 않습니다. 계약 전에 반드시 확인해야 할 다섯 가지를 순서대로 정리했습니다.
1. 등기부등본은 계약 당일 아침에 다시 뗄다
일주일 전에 확인한 등기부는 근거가 되지 못합니다. 근저당이 하루 사이에 새로 잡히는 경우가 실제로 있습니다. 계약일 아침과 잔금일 아침, 최소 두 번은 떼서 소유자와 권리관계가 그대로인지 확인하세요.
2. 선순위 채권과 보증금을 더해 시세와 비교한다
선순위 채권 총액과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70퍼센트를 넘는다면 위험 구간입니다. 경매로 넘어갔을 때 낙찰가는 시세보다 낮기 때문에, 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
3. 계약자와 등기부상 소유자가 같은 사람인지 대조한다
신분증과 등기부를 나란히 놓고 이름과 주민번호 앞자리를 확인합니다. 대리인이 나왔다면 인감증명서가 첨부된 위임장이 있어야 하고, 보증금은 반드시 소유자 본인 계좌로 송금합니다.
4. 잔금일 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리한다
대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 하루 차이로 순위가 밀릴 수 있으니, 잔금을 치른 당일에 주민센터를 들러 둘을 한 번에 처리하세요.
5. 반환보증 가입 조건을 계약 전에 미리 확인한다
전세보증금 반환보증은 주택 유형과 부채비율에 따라 가입이 거절될 수 있습니다. 계약을 마친 뒤에 거절되면 되돌릴 방법이 없으므로, 계약서에 ‘보증 가입 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환’ 특약을 넣어두세요.